IDEAL INVESTISSEUR
Françoise Paoletti – 01/03/2025
L’article compare deux dispositifs fiscaux pour l’investissement immobilier locatif avec travaux : le Denormandie et le déficit foncier. Il souligne l’attrait croissant des investisseurs pour les logements nécessitant des rénovations, notamment en raison des nouvelles réglementations énergétiques. L’article détaille les avantages et les contraintes de chaque dispositif, ainsi que les critères à prendre en compte pour choisir entre les deux.
| Aspect | Déficit Foncier | Denormandie |
|---|---|---|
| Critères d’éligibilité | Location non meublée, régime réel d’imposition. | Logements situés dans des zones spécifiques ou copropriétés dégradées. |
| Avantages fiscaux | Déduction des charges des revenus fonciers et du revenu global (jusqu’à 10 700 €/an ou 21 400 € pour travaux énergétiques). | Réduction d’impôt de 12 % à 21 % sur un investissement plafonné à 300 000 €. |
| Contraintes géographiques | Aucune contrainte géographique. | Limité à 240 communes et certaines copropriétés en difficulté. |
| Durée des avantages | Gain fiscal immédiat, déductible sur 6 ans (revenu global) et 10 ans (revenus fonciers). | Réduction étalée sur 12 ans (2 %/an pendant 9 ans, puis 1 %/an pendant 3 ans). |
| Flexibilité des loyers | Loyers non encadrés, seulement 3 ans de location requis. | Loyers plafonnés, location obligatoire pendant au moins 6 ans. |
| Impact sur la revente | Travaux déduits non pris en compte pour réduire la plus-value imposable. | Travaux éligibles réduisant la plus-value imposable à la revente. |
| Types de travaux éligibles | Rénovations majeures, mais certaines exclusions (ex. création de balcon non éligible). | Améliorations énergétiques et certains travaux spécifiques comme la création de balcons. |
| Profil d’investisseur idéal | Investisseurs avec un patrimoine immobilier important, cherchant à défiscaliser leurs revenus. | Investisseurs ciblant la réhabilitation urbaine dans des zones spécifiques. |
Points clés :
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Contexte : L’interdiction progressive de location des logements mal notés au DPE crée des opportunités d’investissement
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Denormandie : Réduction d’impôt attractive (12% à 21%) mais avec des contraintes géographiques et de location
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Déficit foncier : Permet de déduire les charges des revenus fonciers et du revenu global, avec moins de contraintes
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Critères de choix : Incluent les contraintes acceptables, la nature et le montant des travaux, le patrimoine de l’investisseur, et l’impact fiscal à long terme
Point de vue Finzzle groupe
L’article met en lumière la complexité du choix entre le Denormandie et le déficit foncier pour les investisseurs immobiliers. Comme le souligne Jean Bedouret de Stellium Immobilier: »il existe même des cas où les deux dispositifs peuvent être combinés pour optimiser la fiscalité ». Cette approche illustre l’expertise de Stellium dans l’accompagnement des investisseurs pour des stratégies patrimoniales sur mesure.
LIRE L’ARTICLE ORIGINAL
L’article explore les avantages et contraintes des dispositifs fiscaux Denormandie et déficit foncier pour les investisseurs immobiliers. Il met en lumière l’intérêt croissant pour les logements nécessitant des travaux, notamment en raison des nouvelles réglementations énergétiques. Jean Bedouret, responsable du développement immobilier chez Stellium Immobilier, intervient pour présenter une solution hybride innovante : le « Denormandie optimisé au déficit foncier ». Cette approche permet aux investisseurs de combiner les avantages des deux dispositifs pour maximiser leur optimisation fiscale, sous réserve que les critères légaux soient respectés. Stellium Immobilier se positionne ainsi comme un acteur clé dans l’accompagnement des projets complexes d’investissement locatif, grâce à son expertise et à ses solutions sur mesure.
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